這幾天，對于購房者來說，利好消息在不斷傳來。比如公積金政策向寬松調整，又比如一些地方對于剛需、首改的政策性支援。請原諒筆者在這里沒有為剛需和首改加上“引號”，因為，未來的很長一段時間恐怕它們都將成為市場的主角，從而成為房地產行業的一個常用名詞。

但是，與以往的政策回調造成的影響不同，這一次，多數購房者并不認為短期內房價會上漲。本刊市場版的消息就顯示，央行全國性的調查問卷結果表明只有15.6%的人認為二季度房價會漲，而準備購房的居民占比也進一步下降。

 

對于這樣的市場反饋，意外之中帶有必然。如果把目光回到黨的十八屆三中全會之前，我們會很清晰地記起關于“長效機制”的一些表述。而從2010年以來的調控政策來看，也已經很明顯地針對不同需求進行了分類調控，比如施行差別化信貸政策，避免誤傷剛需。這些，都為穩定預期起到了積極的作用。

 

長效機制中的重要一點，也是最為基礎和核心的一點，就是增加保障房和自主性住房的供應，同時繼續抑制投機投資性購房。如果在近期開始的一輪寬松政策之下，房價真如多數消費者預測的那樣沒有出現大幅波動，那么應該可以證明：調控的長效機制已經開始顯現初步效果，市場預期趨于穩定了。盡管，房產稅試點還沒有進一步擴圍。

 

事實上，隨著不動產登記施行和房產稅推出預期而產生的擠出效應，一部分舊有的消費群體正在變成房源的輸出者，加之城鎮化重心的下移，市場購買主體的內在結構正在不斷發生變化。這些信號不應該被忽視。

 

在最近的一個財經論壇上，一位來自中央財經領導小組辦公室的領導預測：“90后”農民工是將來潛在新的住房、汽車的主要消費群體。在這樣的假設成立前，有兩個必要的前提：一是中央政策企穩，二是地方政策不出邊。在交易成本和部分城市限購政策不發生變化的基礎上，投資投機性需求不過多干擾市場，就能保證市場呈現出真實的需求狀況。如果大膽按照這樣的方向來預判未來的房地產市場，就顯得很有意思了：未來的“白銀十年”到底會有怎樣的成色呢？市場的主流產品會出現百花齊放的狀況嗎？

 

當下，保障性住房已經和將要滿足大量中低收入家庭的住房需求，那么在進入“白銀十年”的過程中，摸清未來的真實需求就顯得十分重要了。正如上述預測，這個需求結構可能由“90后”、新就業人口決定，也可能由落戶政策、外來務工人員決定，而在不同的地區和城市，這些不同需求之間可能又會有巨大的結構性區別。未來，市場變得更加理性，差別化和復雜化也更加突出。

 

萬科高層最近在對媒體的表態中明確提出“商辦物業能不沾就不沾”，也就明確了在未來十年，住宅依然是萬科最重要的傳統業務。作為行業龍頭，萬科有這樣的勇氣和能力。但對于很多房地產開發企業來說，他們有能力精準地抓到這些需求嗎？在地價、人力成本高企的當下，他們還能夠拿到較為理想的凈利潤嗎？諸多問題之下，有一點可以肯定的是：“白銀十年”不會屬于所有地產企業。